Аренда земли у государства: как получить и на каких условиях

Аренда муниципальной земли — это способ получить участок у государства под бизнес, не вкладываясь в выкуп. Землю можно арендовать как на год, так и на 49 лет — а в ряде случаев получить её в собственность.

С юристами адвокатского бюро «Гриц и Партнеры» разобрались в главных вопросах: в каких случаях возможен выкуп земли, под какие цели можно получить участок у государства, с чем стоит быть осторожным и как пройти процедуру аренды — разберём по шагам.

Содержание

На каких условиях можно арендовать землю у государства

Какие земли доступны для аренды

Где искать информацию о свободных земельных участках

Способы арендовать землю у государства: с торгами или без

Как выбрать и получить муниципальный участок в аренду: пошаговая инструкция

На какой срок можно арендовать муниципальную землю

Можно ли арендовать землю без торгов и с последующим выкупом

Риски долгосрочного арендатора

Рекомендации для потенциального арендатора

Аренда муниципальной земли: частые вопросы собственников

Аренда муниципальной земли: в двух словах

Поможем оценить выгодность любой сделки и минимизировать риски

На каких условиях можно арендовать землю у государства

Землю можно получить как через торги (аукционы), так и без них, в зависимости от категории заявителя и целей использования.

Под какие нужды предоставляют землю	Кто может арендовать
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): если мечтаете о своём доме Сельское хозяйство: для ведения фермерского хозяйства, выращивания урожая Бизнес-проекты: для строительства магазинов, складов, производственных объектов И другие цели, предусмотренные законом	Граждане РФ Юрлица РФ Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юрлица (с определенными ограничениями)

Какие земли доступны для аренды

Все земли в России делятся на категории и виды разрешенного использования.

Основные категории ↓

1. Земли населённых пунктов. Предназначены для застройки и развития городов и сел. Их использование регулируется градостроительными регламентами, которые являются частью правил землепользования и застройки (ПЗЗ) каждого муниципалитета.

2. Земли сельскохозяйственного назначения. Находятся вне границ населённых пунктов и предназначены для сельскохозяйственной деятельности. На таких участках разрешено строить капитальные жилые дома.

Где искать информацию о свободных земельных участках

1. Сайты местных органов власти. Например, для Москвы — сайт investmoscow.ru. Публикуют информацию о доступных для аренды участках.

2. Публичная кадастровая карта Росреестра. Интерактивная карта с возможностью просмотра участков на нужной территории, их размеров, назначения и статуса.

3. Местные газеты и официальные сайты муниципалитетов. Иногда публикуют информацию о торгах или аренде.

Способы арендовать землю у государства: с торгами или без

Способ 1. Аренда через торги (аукцион)

Это основной способ получения права аренды. Принцип прост: участок достается тому, кто в ходе торгов предложит наибольший размер годовой арендной платы.

Торги по предоставлению государственных и муниципальных земель проводятся исключительно в электронной форме на специализированных площадках, таких как ГИС «Торги» или площадки, отобранные в соответствии с законодательством о контрактной системе, например, «РТС-тендер» и «Сбербанк-АСТ». Потребуется квалифицированная электронная подпись.

Для участия в аукционе необходимо внести задаток, размер которого указывается в извещении. Если вы не выиграли торги, задаток возвращается в течение 3 рабочих дней со дня подписания протокола о результатах.

Способ 2. Аренда без торгов

Способ является исключением из общего правила и возможен только в случаях, перечисленных в законе. Процедура позволяет получить участок по заранее определенной (не аукционной) цене.

Разберём основания предоставления земли ↓

1. Собственникам зданий и сооружений. Если на государственном или муниципальном земельном участке расположено здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащий собственнику, он имеет исключительное право на получение этого участка в аренду (или его выкуп) без торгов. 

2. Для завершения строительства. Если приобрели объект незавершенного строительства (например, на торгах по продаже имущества банкрота), участок под ним предоставляется в аренду без торгов однократно для завершения работ.

3. Льготным категориям граждан. Ряд категорий граждан имеют право на получение участка в аренду без торгов для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства.

4. Для комплексного развития территории (КРТ). Участки в границах территории, в отношении которой заключен договор КРТ, предоставляются без торгов.

5. Взамен изъятого участка. Если участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, собственник вправе получить другой участок в аренду без торгов.

6. Для сельскохозяйственного производства. В ряде случаев участки могут предоставляться без торгов сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения соответствующей деятельности.

7. Инициативная аренда. Гражданин или юридическое лицо может самостоятельно найти «свободный» (необразованный) участок, обеспечить за свой счёт его межевание (определение и установление границ участка) и постановку на кадастровый учет, а затем подать заявление о его предоставлении в аренду. 

Как выбрать и получить муниципальный участок в аренду: пошаговая инструкция

Шаг 1. Поиск свободного участка. Необходимо проверить Публичную кадастровую карту Росреестра или сайт администрации на наличие свободных муниципальных участков. Важно убедиться, что участок не имеет собственника и разрешён для нужного вида использования (ИЖС, ЛПХ, коммерция).

Шаг 2. Проверка ограничений. Следует изучить участок на ПКК и в выписке из ЕГРН. Особое внимание нужно уделить зонам с особыми условиями, сервитутам (доступ через один участок к другому) и виду разрешённого использования.

Шаг 3. Подача заявления. Требуется направить заявление в администрацию (в земельный отдел, МФЦ или через портал) с указанием кадастрового номера и цели аренды. При отсутствии кадастрового учёта необходимо приложить схему расположения участка.

Шаг 4. Ожидание решения. Администрация рассматривает заявление и принимает решение: предоставить участок без торгов или провести аукцион. При отсутствии других заявителей возможно оформление аренды напрямую.

Шаг 5. Участие в аукционе (если требуется). В случае назначения торгов необходимо подать заявку и внести задаток. Участник, предложивший наибольшую плату, получает право на аренду.

Шаг 6. Заключение договора аренды. После принятия решения или итогов аукциона составляется договор аренды. В документе фиксируются срок, назначение участка, плата и обязательства арендатора.

Шаг 7. Государственная регистрация. Договор аренды подлежит регистрации в Росреестре (через МФЦ или онлайн). Только после этого возникает официальное право аренды земельного участка.

На какой срок можно арендовать муниципальную землю

Для удобства рассмотрим в таблице ↓

Можно ли арендовать землю без торгов и с последующим выкупом

Можно, но для отдельных категорий граждан. Так, участок под ИЖС или ЛПХ может быть передан гражданину, обратившемуся без проведения аукциона, при отсутствии других претендентов. 

Фермерам (КФХ) государственные сельхозземли также передаются в аренду без торгов. После трёх лет такой аренды арендатор вправе заключить договор купли-продажи участка без аукциона. 

Риски долгосрочного арендатора

Нужно учитывать 4 риска ↓

1. Риск изъятия участка для государственных или муниципальных нужд. Если участок потребуется для дороги, школы или другого объекта, договор могут расторгнуть, проект остановится, участок придётся искать заново.

2. Риск невозможности продления договора. По окончании срока аренды участок может быть передан другому участнику через аукцион — даже при долгом и добросовестном использовании.

3. Риск изменения градостроительных регламентов. Изменения в правилах землепользования могут запретить запланированную застройку или изменить условия использования земли.

4. Риск, связанный с обременениями. На участке могут действовать ограничения — охранные зоны, сервитуты и другие, мешающие строительству или использованию.

Рекомендации для потенциального арендатора

1. Начинайте с местного уровня. Прежде чем выбирать участок на кадастровой карте, следует изучить сайт местной администрации, региональное законодательство об установлении арендных ставок и выкупных цен, а также правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для интересующей территории. Именно там содержатся ключевые цифры и ограничения.

2. Проведите комплексную проверку участка. Недостаточно использовать только Публичную кадастровую карту — важно запросить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы проверить наличие зарегистрированных обременений, арестов и судебных споров. Необходимо также визуально осмотреть участок на предмет наличия незарегистрированных объектов или признаков охранных зон.

3. Определите правовую стратегию. Требуется заранее понимать: планируется участие в конкурентном аукционе или получение участка без торгов. 

При наличии оснований для внеконкурсного получения (например, наличие права собственности на здание на участке или принадлежность к льготной категории) этот путь предпочтителен — он обеспечивает предсказуемость арендной платы и выкупной стоимости. 

При отсутствии оснований необходимо готовиться к аукциону: получить электронную подпись, изучить регламент электронной площадки, адекватно оценить бюджет.

4. Внимательно изучите проект договора. Он публикуется вместе с извещением об аукционе либо предоставляется при бесконкурсной процедуре. 

Особое внимание следует уделить положениям о:

• порядке расчета и изменения арендной платы (в том числе — привязке к кадастровой стоимости);

• условиях и сроках расторжения;

• наличии или отсутствии запрета на субаренду и передачу прав;

• обязательствах по освоению участка.

5. Не экономьте на юридическом сопровождении. С учётом сложности земельного законодательства, многоуровневого регулирования и высоких рисков, привлечение квалифицированного юриста или земельного консультанта на этапе выбора участка и заключения договора — это разумная инвестиция.

Аренда муниципальной земли: частые вопросы собственников

Сколько будет стоить аренда земли у государства?

1. Если участок достался через аукцион, то арендная плата закрепляется в договоре и протоколе — её сумма определяется по результатам торгов. Начальная цена обычно составляет около 1,5% от кадастровой стоимости, но в ходе торгов она может вырасти. Даже если кадастровая стоимость земли изменится позже, сумма аренды останется прежней — та, что указана в договоре.

2. Если участок предоставлен без торгов, размер аренды считают по специальной формуле. Он зависит от того, как используется земля, к какой категории она относится и кто арендует. Например, для сельхозземель ставка может составлять 0,6% от кадастровой стоимости, а для промышленных участков — около 2%.

Где посмотреть участки, которые можно взять в аренду у государства?

Публичная кадастровая карта и ГИС Торги.

Можно ли выкупить арендованный участок?

Основанием выкупа является наличие на арендованном участке объекта недвижимости, принадлежащего арендатору на праве собственности. 

Цена выкупа в таких случаях является льготной, устанавливается законами субъектов РФ и составляет определённый процент от кадастровой стоимости.

Аренда муниципальной земли: в двух словах

• Земля у государства предоставляется как через торги, так и без них — способ зависит от категории заявителя и цели использования участка.

• Цели аренды включают ИЖС, сельское хозяйство, бизнес-проекты, ЛПХ, огородничество и другие.

• Арендовать могут граждане РФ, юрлица, а также иностранцы и лица без гражданства — с ограничениями.

• Земли делятся по категориям и видам разрешённого использования, что определяет, что на них можно строить и как использовать.

• Выкуп земли возможен, но только для отдельных категорий арендаторов и на разных условиях. Например, фермеры могут выкупить свой участок через 3 года аренды, а граждане, арендующие землю под ИЖС, — после постройки дома и регистрации права собственности на него.

Поможем оценить выгодность любой сделки и минимизировать риски

Наши финдиры видят подводные камни ещё до подписания договора — будь то аренда, покупка или вложение. И умеют просчитывать риски на цифрах и прогнозировать прибыль ещё до старта сделки.

Вот так наши клиенты стали счастливее:

• За год помогли повысить доходность бизнеса в 30 раз, а дивиденды — в 10

• Спасти или закрыть: как производственная компания смогла выйти из кризиса

• Увеличили чистую прибыль с 1,5 млн ₽ до 3,5 млн ₽ за четыре месяца

• Отказались от бартерных сделок и подняли прибыль с 400 000 ₽ до 7 млн ₽

• Перестали давать скидки в убыток и выросли по маржинальности на 11%: кейс торгово-производственной компании

Самый простой способ подобрать инструменты, подходящие именно вам, — это онлайн-встреча. Она бесплатная и ни к чему не обязывает ↓