Государственная регистрация договора аренды: как правильно оформить

По закону договоры аренды недвижимости сроком от одного года нужно регистрировать в Росреестре. С 2025 года процедура регистрации стала легче, но дороже: документы принимают онлайн, а размер пошлины увеличили в два раза. Рассказываем подробнее. 

Содержание

Зачем нужна госрегистрация договора аренды

Кто должен подавать заявление на регистрацию договора аренды

Процедура регистрации договора аренды в Росреестре

Документы, сроки и стоимость регистрации договора аренды

Изменение и расторжение зарегистрированного договора аренды

Государственная регистрация договора аренды: в двух словах

Поможем наладить процессы внутри компании

Зачем нужна госрегистрация договора аренды

Если арендуете коммерческое помещение — неважно, офис, склад или здание завода — потребуется зарегистрировать в Росреестре договор, а вернее переход права владения и пользования.

По закону госрегистрация обязательна для договоров аренды сроком от года. Краткосрочные договоры сроком менее двенадцати месяцев регистрации не подлежат. То же самое с земельными участками: договоры аренды, субаренды или безвозмездного пользования сроком до года можно не регистрировать. 

По опыту, обычно предприниматели и компании заключают долгосрочные договоры и регистрируют их. На это есть несколько причин:

• требование закона — долгосрочный договор аренды считается заключенным именно с момента госрегистрации;

• публичная запись в ЕГРН — в реестре появляется отметка об обременении, которая не позволит нечистому на руку собственнику сдать одно помещение нескольким компаниям;

• защита прав на недвижимость — после регистрации арендатор может быть уверен, что даже если у объекта сменится собственник, его не выселят;

• защита в случае судебных споров — проще подтвердить факт арендных отношений, условия и сроки договора.

Кроме того, в выписке из ЕГРН может быть отметка о споре — это значит, что по этому объекту идет судебное разбирательство, например, о праве собственности или границах. Если такая отметка есть, нужно запросить у собственника дополнительную информацию — другими словами, узнать, в чём дело. Если он не дает внятных объяснений, лучше отказаться от аренды такого объекта, иначе все риски арендатор берет на себя. Так, в будущем настоящий собственник может расторгнуть договор, а вернуть деньги за аренду будет сложно.

Важно помнить, что Росреестр может зарегистрировать договор, даже если есть спор о праве. Регистрация не гарантирует, что с объектом всё в порядке и не защищает от последствий, например, если суд решит, что арендодатель не имел права сдавать объект.

Кто должен подавать заявление на регистрацию договора аренды

Регистрацией договора аренды может заниматься как арендодатель, так и арендатор: универсального правила нет — как решат стороны. По опыту, обычно этим занимается арендатор, так как он больше заинтересован в регистрации. То же самое с уплатой пошлины: обычно ее платит арендатор. 

Процедура регистрации договора аренды в Росреестре

Еще недавно для регистрации договора аренды нужно было обращаться в МФЦ или напрямую в Росреестр. МФЦ выступал посредником: принимал документы и передавал их дальше в Росреестр. 

С марта 2025 года подать документы для регистрации договора аренды юридические лица могут только дистанционно — через личный кабинет на сайте Росреестра. Это делает одна из сторон с помощью электронной цифровой подписи, или ЭЦП. Но есть несколько условий:

• Подать документы может любой сотрудник компании, если у него есть ЭЦП и доверенность. Для генерального директора подтверждением полномочий служит выписка из ЕГРЮЛ. 

• От имени организации официально может действовать только директор. Учредители и другие сотрудники могут представлять компанию по доверенности.

Росреестр может отказать или приостановить регистрацию договора аренды. Основания для этого перечислены в законе о государственной регистрации недвижимости: так бывает, например, если заявитель предоставил не все документы, не оплатил госпошлину или не подтвердил свои полномочия. 

Кроме этого, договор не зарегистрируют, если есть проблемы с объектом: например, незарегистрированная перепланировка.

Документы, сроки и стоимость регистрации договора аренды

Теперь разберемся с документами. Чтобы зарегистрировать договор в Росреестре, потребуются:

• заявление о государственной регистрации;

• договор аренды;

• акт приема-передачи объекта;

• квитанция об оплате госпошлины;

• документ, удостоверяющий личность заявителя;

• документы, подтверждающие полномочия заявителя и сторон.

Что касается стоимости регистрации, в 2025 году она выросла в два раза и теперь составляет:

• для юридических лиц — 44 000 ₽;

• для физических лиц и ИП — 4000 ₽.

Если вы уплатили пошлину, а Росреестр приостановил регистрацию, например, из-за ошибок в документах, повторно госпошлину платить не нужно, так как переход права владения и пользования еще не зарегистрирован. Однако если Росреестр отказал в регистрации, то пошлина уже не вернется. 

Срок регистрации договора аренды — 7 рабочих дней. Раньше это было дольше: на доставку документов требовалось еще 5–6 дней. Теперь регистрация проходит быстрее, потому что всё делается онлайн.

Изменение и расторжение зарегистрированного договора аренды

В договор аренды недвижимости в любой момент можно внести изменения — для этого оформляют дополнительное соглашение. Это соглашение регистрируют в Росреестре. Процедура — точь-в-точь такая же, как при регистрации основного договора: доверенное лицо уплачивает пошлину в полном размере и с помощью ЭЦП загружает в личном кабинете на сайте Росреестра необходимые документы. 

В случае, если стороны решат расторгнуть договор, эту процедуру нужно оформить в Росреестре — чтобы право на владение и пользование объектом вернулось к арендодателю. Все действия также проходят через личный кабинет на сайте Росреестра.

Государственная регистрация договора аренды: в двух словах

• По закону договоры аренды сроком от года нужно регистрировать в Росреестре. Краткосрочные договоры сроком менее двенадцати месяцев регистрации не подлежат.

• После регистрации договора аренды в реестре появляется отметка об обременении.

• Регистрацией договора аренды может заниматься как арендодатель, так и арендатор — по договоренности. 

• С марта 2025 года юридическим лицам подать документы на регистрацию договора аренды можно только дистанционно — через личный кабинет на сайте Росреестра. 

• Подать документы может любой сотрудник компании, если у него есть ЭЦП и доверенность.

• Росреестр может отказать или приостановить регистрацию договора аренды. 

Поможем наладить процессы внутри компании

Финдиры Нескучных знают, как выстроить любые внутренние процессы, повысить производительность труда и эффективность бизнес-процессов. Кроме этого, они могут помочь найти деньги, когда их нет, выбраться из убытков, избавиться от кассовых разрывов, увеличить прибыль, масштабироваться.

Вот как обычно работают наши финдиры:

• За год помогли повысить доходность бизнеса в 30 раз, а дивиденды — в 10

• Увеличили чистую прибыль строителей в 14 раз и сократили возврат дебиторки

• Франшиза салонов красоты: путь от кассовых разрывов до 5,8  млн ₽ в копилке. За 11 месяцев

• Стоматология: из 2,2 млн ₽ выручки сделали 5 млн ₽

• Сделали х2 по выручке в сложное время — в апреле 2022 года

Вы тоже можете прийти к нам со своей бизнес-задачей — тип бизнеса, город и даже страна не важны. Мы работаем онлайн, поэтому можем сотрудничать с бизнесом из любого города России, СНГ и Европы.

А самый простой способ подробнее узнать о том, как финдир НФ помогает решать бизнес-задачи, — это онлайн-экскурсия ↓