IRR: как посчитать доходность от инвестиций + шаблон расчета в таблице

Внутренняя норма доходности поможет рассчитать, выгодно ли инвестировать деньги в новый проект или масштабирование бизнеса. Рассказываем, как рассчитать внутреннюю норму доходности двумя способами, а также какой показатель IRR можно считать хорошим.

Содержание

IRR проекта: что это

Когда применять IRR: виды проектов и особенности в РФ

Как рассчитать IRR: формула + шаблон

Какой показатель доходности считается хорошим

IRR проекта: частые вопросы собственников

IRR проекта: в двух словах

Поможем просчитать доходность вашего проекта

IRR проекта: что это

IRR (Internal Rate of Return), или внутренняя норма доходности, — это показатель доходности инвестиций за определенный период. С помощью IRR инвесторы оценивают, стоит ли вкладывать деньги в проект и под какую максимальную процентную ставку. А еще IRR считают, чтобы:

• оценить, стоит ли вкладывать деньги в проект;

• сравнить разные по срокам и объемам прибыли проекты и выбрать тот, который принесет больше доходов;

• понять, выгоден ли новый проект по сравнению с уже работающими бизнес-направлениями.

Когда применять IRR: виды проектов и особенности в РФ

IRR — это универсальный показатель, но работает он по-разному в зависимости от типа проекта.

Основные виды инвестиций, для которых IRR используется в российской практике, а также основные особенности расчета рассмотрим далее.

Мини-книга «ДДС, ОПиУ  и баланс»

Получите бесплатно книгу о том, как внедрить отчеты о движении денежных средств, прибылях, убытках и баланс

Получить

  Даю свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности и принимаю условия публичной оферты

Капитальные (CAPEX) проекты (запуск производственной линии, покупка оборудования, строительство цеха, модернизация склада).

Особенно полезен IRR для оценки долгосрочных капиталоёмких проектов, где есть:

• значительные первоначальные вложения;

• прогнозируемые денежные потоки на горизонте 5–10 лет;

• понятная точка выхода или завершения проекта.

Особенности для РФ:

• важно учитывать инфляцию, рост ФОТ, тарифы, налоги;

• при господдержке (субсидии, льготные кредиты) денежные потоки нужно корректировать.

При неравномерных потоках (большие вложения в середине проекта) IRR может искажать картину.  Чтобы избежать этого, стоит обязательно проверять NPV.

IT-стартапы и цифровые продукты (SaaS-платформы, маркетплейсы, сервисы автоматизации, fintech-решения).

IRR используют:

• для сравнения нескольких стартап-проектов;

• при входе инвестора на ранней стадии;

• для оценки ожидаемой доходности доли при выходе (exit).

Особенности для РФ:

• высокая неопределённость прогнозов;

• денежные потоки часто отрицательные в первые годы;

• ключевую роль играет терминальная стоимость (продажа доли, M&A).

IRR в стартапах — это скорее ориентир. Обычно считают несколько сценариев и дополняют анализ метриками:

• burn rate (скорость, с которой стартап тратит деньги на текущие расходы);

• срок выхода на операционную прибыль;

• мультипликаторы (EV/Revenue, EV/EBITDA).

Покупка доли в бизнесе — M&A, инвестиции в ООО (вход в действующую компанию, выкуп доли у собственника).

IRR применяют для оценки:

• доходности вложений с учётом дивидендов;

• роста стоимости доли;

• сценария выхода через 3–7 лет.

Особенности для РФ:

• дивиденды могут быть нерегулярными;

• важно учитывать налог на прибыль и НДФЛ/налог на дивиденды;

• высокая зависимость от качества управленческого учёта.

Если дивиденды минимальны, а основной доход — в продаже доли, IRR сильно зависит от оценки бизнеса на выходе. Это повышает чувствительность показателя к допущениям.

Инвестиции в недвижимость ( коммерческая недвижимость, склад, офис, апартаменты под аренду).

IRR подходит для оценки:

• арендного дохода + продажи объекта;

• проектов редевелопмента;

• сравнений разных объектов или стратегий.

Особенности для РФ:

• важна корректная индексация арендных ставок;

• учитываются простои, ремонт, налоги на имущество;

• часто применяют IRR до и после налогов.

Частая ошибка — считать IRR только по арендному потоку, не закладывая цену выхода или расходы на продажу.

Для сравнения проектов разного масштаба и принятия стратегических решений IRR используют в связке с NPV, сроком окупаемости и анализом рисков.

IRR применим почти ко всем видам инвестиций в РФ — от оборудования и IT-стартапов до бизнеса и недвижимости. Но корректность решений зависит не от самой формулы, а от качества финансовой модели, сценариев и понимания ограничений показателя.

Как рассчитать IRR: формула + шаблон

Чтобы посчитать IRR, есть два способа:

• вручную по формуле;

• автоматически — с помощью инвестиционной финансовой модели.

Способ 1. Рассчитать IRR по формуле

Разберем, как рассчитать IRR по формуле за три шага ↓

Шаг 1. Продисконтировать денежные потоки. Дисконтирование — это способ узнать будущую стоимость денег, которые заработает проект. Дисконтирование помогает заложить процент доходов, который перекроет инфляцию и другие риски.

Чтобы продисконтировать денежные потоки, используют эту формулу ↓

А вот что значит каждая часть формулы:

• PV — сколько стоят деньги на текущий момент;

• n — год проекта по порядку;

• CF — денежный поток за каждый год проекта;

• r — ставка дисконтирования.

↑ Ставка дисконтирования — это процент, под который инвестор готов дать деньги на проект. За ставку дисконтирования могут взять:

• показатель ROE или ROA;

• доходность от вклада в банке, к которой прибавляют процент риска, — например, 20% по вкладу в банке и 15% риска;

• процентную ставку за использование займа — если инвестор привлекает под проект заемный капитал.

А вот пример, как будет выглядеть формула для дисконтирования денежных потоков проекта со сроком инвестиций в три года ↓

Используем формулу на выдуманном примере:

• CF1 — 115 021 ₽

• CF2 — 5 787 418 ₽

• CF3 — 5 766 655 ₽

• r — 26,8%

• PV = 115 021 ₽ / (1 + 26,8%)1 + 5 787 418 ₽ / (1 + 26,8%)2 + 5 766 655 ₽ / (1 + 26,8%)3 = 6 518 810 ₽ 39 коп.

↑ В пересчете на текущую стоимость денег за три года проект принесет 6 518 810 ₽ 39 коп.

Шаг 2. Рассчитать NPV. Net Present Value (NPV) — это чистая приведенная стоимость, которая отражает разницу между ожидаемыми доходами проекта и инвестициями.

Формула NPV выглядит так ↓

Разберем составляющие формулы:

• PV — дисконтированный денежный поток.

• IC  — сумма инвестиций в проект на старте.

Рассчитаем NPV на примере выдуманного проекта:

• PV — 6 518 810 ₽ 39 коп.

• IC — 3,9 млн ₽.

• NPV = 6 518 810 ₽ 39 коп. - 3,9 млн ₽ = 2 618 810,39 ₽.

Шаг 3. Решить уравнение, чтобы найти IRR. Чтобы рассчитать IRR, решают уравнение, в котором подбирают такой процент IRR, при котором формула будет равна нулю  ↓

Разберем составляющие формулы ↓

• CF — денежный поток за год.

• n — год проекта с даты начала инвестиций.

А вот как может выглядеть формула для подсчета проекта со сроком инвестиций в три года ↓

Вручную рассчитать IRR по этой формуле почти невозможно — это долго и неудобно. Поэтому разберем, как рассчитать показатель автоматически при помощи инвестиционной финансовой модели.

Способ 2. Рассчитать IRR с помощью инвестиционной финансовой модели

Инвестиционная финансовая модель — это таблица, которая помогает инвестору оценить риски и доходность проекта. Для подсчета IRR в финмодель достаточно внести вводные данные по проекту. Вот как сделать это за три шага ↓

Вот как выглядит инвестиционная финансовая модель ↓

Скачать бесплатный шаблон инвестиционной финансовой модели можно здесь ↓

Шаблон финмодели

Запланируйте прибыль и определите ключевые показатели.
Внутри примеры для разных типов бизнеса

Получить

  Даю свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности и принимаю условия публичной оферты

Шаг 1. Рассчитать денежные потоки. Это деньги, которые принесет инвестиционный проект. Для этого в финмодель вносят данные:

• по ожидаемой выручке;

• по расходам — переменным, общепроизводственным, административным и косвенным;

• о налогах, кредитах и амортизации оборудования.

После этого финмодель  автоматически посчитает денежные потоки инвестиционного проекта ↓

Шаг 2. Рассчитать дисконтированный денежный поток. Для этого нужно указать ставку дисконтирования — чаще всего для этого берут показатель ROE или ROA. Например, 26,4% годовых, которые хочет получать инвестор. 

После этого финмодель автоматически продисконтирует денежные потоки — приведет стоимость будущих денег к стоимости денег в настоящий момент. Вот как это выглядит ↓

Шаг 3. Узнать NPV и IRR. После подсчета дисконтированного денежного потока финмодель автоматически подсчитает NPV и IRR ↓

↑ Вложив в бизнес 3,9 млн ₽, инвестор получит годовую доходность в 75,54% от вложенных средств

Какой показатель доходности считается хорошим

Чтобы оценить IRR инвестиционного проекта, обычно используют два способа:

Сравнивают с IRR другого инвестиционного проекта. Тут всё просто — лучше тот, который принесет больше доходности. Например, если IRR одного проекта 65%, а второго — 35%, то IRR проекта в 65% — лучше.

Консультация по финансам для предпринимателей

Персональная встреча: как выстроить контроль финансов и начать управлять бизнесом на основе твердых цифр

Записаться

  Даю свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности и принимаю условия публичной оферты

Сравнивают с доходностью банковского вклада. Если доходность проекта ниже, чем ставка по банковскому вкладу, то рисковать деньгами и инвестировать в проект не стоит. Например, если IRR проекта 15%, а банк предлагает положить деньги на вклад под 30%, то вклад принесет больше доходности при меньших рисках.

IRR проекта: частые вопросы собственников

Можно ли считать IRR только на основании прогноза — и какова доверительная зона?

Да, IRR почти всегда считают по прогнозу. Надёжность прогноза зависит от качества допущений. На практике используются сценарии (пессимистичный / базовый / оптимистичный) или чувствительность к ключевым параметрам. Для реальных проектов разумно закладывать доверительную зону ±3–7 п.п. к расчетной IRR (иногда шире, если речь о нестабильной среде).

Что означает отрицательная IRR — и стоит ли отказываться от проекта сразу?

Отрицательная IRR означает, что проект не окупает вложенный капитал при любом положительном дисконтировании. Это сигнал риска, но не всегда рекомендуется автоматический отказ: проект может быть стратегическим (выход на рынок, защита доли, инфраструктура). В таком случае IRR рассматривают вместе с NPV, денежным потоком и нематериальными эффектами.

Как часто пересчитывать IRR при длительных проектах (>5 лет)?

Минимум — ежегодно. Оптимально — при каждом существенном изменении: бюджета, сроков, выручки, стоимости капитала. В практике управленческого контроля IRR пересчитывают раз в квартал или при обновлении финансовой модели.

IRR проекта: в двух словах

• IRR — это показатель, который помогает оценить доходность от инвестиций. С помощью IRR инвестор узнает, сколько он сможет заработать процентов, после того как инвестиции в проект окупятся.

• Чтобы посчитать IRR вручную, нужно пройти три шага: сначала рассчитать PV, после посчитать NPV, и последнее — решить уравнение, чтобы определить, при каком значении IRR формула равна нулю.

• Чтобы определить, хороший ли IRR проекта, его сравнивают с IRR другого проекта либо с процентами по банковскому вкладу.

Поможем просчитать доходность вашего проекта

Финдиры НФ знают, как оценить инвестиционные проекты и разобраться, стоит ли вкладывать деньги в масштабирование бизнеса или запуск нового дела. Для этого они строят инвестиционную финансовую модель, определяют рентабельность и процент, под который выгодно давать деньги на развитие.  Вот как они уже это делали:

• Учет займов: мы увеличили оборотку в 6 раз и ни разу не ошиблись с дивидендами

• Сэкономили 1 млн ₽ при покупке конкурента. Из-за его ошибок в учете

• Вывели российскую говядину на арабский рынок

• Сэкономили 1 590 000 ₽ в месяц и накопили на открытие новой точки

Для решения вопросов, связанных с финансами, доступны Нескучные сервисы:

• Автоматизация управленческого учета

• Финансовые услуги в СПб

Наши финдиры работают с бизнесом из разных сфер: от стоматологий до айти- и строительных компаний. Везде наводят порядок в финансах, настраивают управленческий учет, помогают увеличить прибыль и избавиться от кассовых разрывов.

Вы тоже можете начать работать с нами: тип бизнеса, город и даже страна не важны. Мы работаем онлайн, поэтому можем сотрудничать с бизнесом из любых городов России, СНГ и Европы.

А самый простой способ подробнее узнать о работе финансового директора — это онлайн-экскурсия ↓