Внутренняя норма доходности (IRR): как посчитать доходность от инвестиций + шаблон расчета в таблице

Внутренняя норма доходности поможет рассчитать, выгодно ли инвестировать деньги в новый проект или масштабирование бизнеса. Рассказываем, как рассчитать внутреннюю норму доходности двумя способами, а также какой показатель внутренней нормы доходности (IRR) можно считать хорошим.

Содержание

Внутренняя норма доходности (IRR) проекта: что это

Когда применять внутреннюю норму доходности (IRR): виды проектов и особенности в РФ

Как рассчитать внутреннюю норму доходности (IRR): формула + шаблон

Какой показатель доходности считается хорошим

Внутренняя норма доходности (IRR) проекта: частые вопросы собственников

Внутренняя норма доходности (IRR) проекта: в двух словах

Поможем просчитать доходность вашего проекта

Внутренняя норма доходности (IRR) проекта: что это

IRR (Internal Rate of Return), или внутренняя норма доходности, — это показатель доходности инвестиций за определенный период. С помощью внутренней нормы доходности (IRR) инвесторы оценивают, стоит ли вкладывать деньги в проект и под какую максимальную процентную ставку. А еще внутреннюю норму доходности (IRR) считают, чтобы:

• оценить, стоит ли вкладывать деньги в проект;

• сравнить разные по срокам и объемам прибыли проекты и выбрать тот, который принесет больше доходов;

• понять, выгоден ли новый проект по сравнению с уже работающими бизнес-направлениями.

Когда применять внутреннюю норму доходности (IRR): виды проектов и особенности в РФ

Внутренняя норма доходности (IRR) — это универсальный показатель, но работает он по-разному в зависимости от типа проекта.

Основные виды инвестиций, для которых внутренняя норма доходности (IRR) используется в российской практике, а также основные особенности расчета рассмотрим далее.

Мини-книга «ДДС, ОПиУ  и баланс»

Получите бесплатно книгу о том, как внедрить отчеты о движении денежных средств, прибылях, убытках и баланс

Получить

  Даю свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности и принимаю условия публичной оферты

Капитальные (CAPEX) проекты (запуск производственной линии, покупка оборудования, строительство цеха, модернизация склада).

Особенно полезна внутренняя норма доходности (IRR) для оценки долгосрочных капиталоёмких проектов, где есть:

• значительные первоначальные вложения;

• прогнозируемые денежные потоки на горизонте 5–10 лет;

• понятная точка выхода или завершения проекта.

Особенности для РФ:

• важно учитывать инфляцию, рост ФОТ, тарифы, налоги;

• при господдержке (субсидии, льготные кредиты) денежные потоки нужно корректировать.

При неравномерных потоках (большие вложения в середине проекта) внутренняя норма доходности (IRR) может искажать картину.  Чтобы избежать этого, стоит обязательно проверять чистую приведённую стоимость (NPV).

ИТ-стартапы и цифровые продукты (SaaS-платформы, маркетплейсы, сервисы автоматизации, fintech-решения).

Внутреннюю норму доходности (IRR) используют:

• для сравнения нескольких стартап-проектов;

• при входе инвестора на ранней стадии;

• для оценки ожидаемой доходности доли при выходе (exit).

Особенности для РФ:

• высокая неопределённость прогнозов;

• денежные потоки часто отрицательные в первые годы;

• ключевую роль играет терминальная стоимость (продажа доли, M&A).

Внутренняя норма доходности (IRR) в стартапах — это скорее ориентир. Обычно считают несколько сценариев и дополняют анализ метриками:

• burn rate (скорость, с которой стартап тратит деньги на текущие расходы);

• срок выхода на операционную прибыль;

• мультипликаторы (EV/Revenue, EV/EBITDA).

Покупка доли в бизнесе — M&A, инвестиции в ООО (вход в действующую компанию, выкуп доли у собственника).

Внутреннюю норму доходности (IRR) применяют для оценки:

• доходности вложений с учётом дивидендов;

• роста стоимости доли;

• сценария выхода через 3–7 лет.

Особенности для РФ:

• дивиденды могут быть нерегулярными;

• важно учитывать налог на прибыль и НДФЛ/налог на дивиденды;

• высокая зависимость от качества управленческого учёта.

Если дивиденды минимальны, а основной доход — в продаже доли, внутренняя норма доходности (IRR) сильно зависит от оценки бизнеса на выходе. Это повышает чувствительность показателя к допущениям.

Инвестиции в недвижимость ( коммерческая недвижимость, склад, офис, апартаменты под аренду).

Внутренняя норма доходности (IRR) подходит для оценки:

• арендного дохода + продажи объекта;

• проектов редевелопмента;

• сравнений разных объектов или стратегий.

Особенности для РФ:

• важна корректная индексация арендных ставок;

• учитываются простои, ремонт, налоги на имущество;

• часто применяют внутреннюю норму доходности (IRR) до и после налогов.

Частая ошибка — считать внутреннюю норму доходности (IRR) только по арендному потоку, не закладывая цену выхода или расходы на продажу.

Для сравнения проектов разного масштаба и принятия стратегических решений внутреннюю норму доходности (IRR) используют в связке с чистой приведённой стоимостью (NPV), сроком окупаемости и анализом рисков.

Внутренняя норма доходности (IRR) применим почти ко всем видам инвестиций в РФ — от оборудования и ИТ-стартапов до бизнеса и недвижимости. Но корректность решений зависит не от самой формулы, а от качества финансовой модели, сценариев и понимания ограничений показателя.

Как рассчитать внутреннюю норму доходности (IRR): формула + шаблон

Чтобы посчитать внутреннюю норму доходности (IRR), есть два способа:

• вручную по формуле;

• автоматически — с помощью инвестиционной финансовой модели.

Способ 1. Рассчитать внутреннюю норму доходности (IRR) по формуле

Разберем, как рассчитать внутреннюю норму доходности (IRR) по формуле за три шага ↓

Шаг 1. Продисконтировать денежные потоки. Дисконтирование — это способ узнать будущую стоимость денег, которые заработает проект. Дисконтирование помогает заложить процент доходов, который перекроет инфляцию и другие риски.

Чтобы продисконтировать денежные потоки, используют эту формулу ↓

PV = CFn/(1+r)n

А вот что значит каждая часть формулы:

• PV — сколько стоят деньги на текущий момент;

• n — год проекта по порядку;

• CF — денежный поток за каждый год проекта;

• r — ставка дисконтирования.

↑ Ставка дисконтирования — это процент, под который инвестор готов дать деньги на проект. За ставку дисконтирования могут взять:

• показатель рентабельность собственного капитала (ROE) или рентабельность активов (ROA);

• доходность от вклада в банке, к которой прибавляют процент риска, — например, 20% по вкладу в банке и 15% риска;

• процентную ставку за использование займа — если инвестор привлекает под проект заемный капитал.

А вот пример, как будет выглядеть формула для дисконтирования денежных потоков проекта со сроком инвестиций в три года ↓

Используем формулу на выдуманном примере:

• CF1 — 115 021 ₽

• CF2 — 5 787 418 ₽

• CF3 — 5 766 655 ₽

• r — 26,8%

• PV = 115 021 ₽ / (1 + 26,8%)1 + 5 787 418 ₽ / (1 + 26,8%)2 + 5 766 655 ₽ / (1 + 26,8%)3 = 6 518 810 ₽ 39 коп.

↑ В пересчете на текущую стоимость денег за три года проект принесет 6 518 810 ₽ 39 коп.

Шаг 2. Рассчитать NPV. Net Present Value (NPV) — это чистая приведенная стоимость, которая отражает разницу между ожидаемыми доходами проекта и инвестициями.

Формула чистой приведённой стоимости (NPV) выглядит так ↓

Разберем составляющие формулы:

• PV — дисконтированный денежный поток.

• IC  — сумма инвестиций в проект на старте.

Рассчитаем чистую приведённую стоимость (NPV) на примере выдуманного проекта:

• Дисконтированный денежный поток (PV) — 6 518 810 ₽ 39 коп.

• Сумма инвестиций в проект на старте (IC) — 3,9 млн ₽.

• Чистая приведённая стоимость (NPV) = 6 518 810 ₽ 39 коп. - 3,9 млн ₽ = 2 618 810,39 ₽.

Шаг 3. Решить уравнение, чтобы найти внутреннюю норму доходности (IRR). Чтобы рассчитать внутреннюю норму доходности (IRR), решают уравнение, в котором подбирают такой процент внутренней нормы доходности (IRR), при котором формула будет равна нулю  ↓

Разберем составляющие формулы ↓

• CF — денежный поток за год.

• n — год проекта с даты начала инвестиций.

А вот как может выглядеть формула для подсчета проекта со сроком инвестиций в три года ↓

Вручную рассчитать внутреннюю норму доходности (IRR) по этой формуле почти невозможно — это долго и неудобно. Поэтому разберем, как рассчитать показатель автоматически при помощи инвестиционной финансовой модели.

Способ 2. Рассчитать внутреннюю норму доходности (IRR) с помощью инвестиционной финансовой модели

Инвестиционная финансовая модель — это таблица, которая помогает инвестору оценить риски и доходность проекта. Для подсчета внутренней нормы доходности (IRR) в финмодель достаточно внести вводные данные по проекту. Вот как сделать это за три шага ↓

Вот как выглядит инвестиционная финансовая модель ↓

Скачать бесплатный шаблон инвестиционной финансовой модели можно здесь ↓

Шаблон финмодели

Запланируйте прибыль и определите ключевые показатели.
Внутри примеры для разных типов бизнеса

Получить

  Даю свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности и принимаю условия публичной оферты

Шаг 1. Рассчитать денежные потоки. Это деньги, которые принесет инвестиционный проект. Для этого в финмодель вносят данные:

• по ожидаемой выручке;

• по расходам — переменным, общепроизводственным, административным и косвенным;

• о налогах, кредитах и амортизации оборудования.

После этого финмодель  автоматически посчитает денежные потоки инвестиционного проекта ↓

Шаг 2. Рассчитать дисконтированный денежный поток. Для этого нужно указать ставку дисконтирования — чаще всего для этого берут показатель рентабельность собственного капитала (ROE) или рентабельность активов (ROA). Например, 26,4% годовых, которые хочет получать инвестор. 

После этого финмодель автоматически продисконтирует денежные потоки — приведет стоимость будущих денег к стоимости денег в настоящий момент. Вот как это выглядит ↓

Шаг 3. Узнать чистую приведённую стоимость (NPV) и внутреннюю норму доходности (IRR). После подсчета дисконтированного денежного потока финмодель автоматически подсчитает чистую приведённую стоимость (NPV) и внутреннюю норму доходности (IRR) ↓

↑ Вложив в бизнес 3,9 млн ₽, инвестор получит годовую доходность в 75,54% от вложенных средств

Какой показатель доходности считается хорошим

Чтобы оценить внутреннюю норму доходности (IRR) инвестиционного проекта, обычно используют два способа:

Сравнивают с внутренней нормой доходности (IRR) другого инвестиционного проекта. Тут всё просто — лучше тот, который принесет больше доходности. Например, если внутренняя норма доходности (IRR) одного проекта 65%, а второго — 35%, то внутренняя норма доходности (IRR) проекта в 65% — лучше.

Консультация по финансам для предпринимателей

Персональная встреча: как выстроить контроль финансов и начать управлять бизнесом на основе твердых цифр

Записаться

  Даю свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности и принимаю условия публичной оферты

Сравнивают с доходностью банковского вклада. Если доходность проекта ниже, чем ставка по банковскому вкладу, то рисковать деньгами и инвестировать в проект не стоит. Например, если внутренняя норма доходности (IRR) проекта 15%, а банк предлагает положить деньги на вклад под 30%, то вклад принесет больше доходности при меньших рисках.

Внутренняя норма доходности (IRR) проекта: частые вопросы собственников

Можно ли считать внутреннюю норму доходности (IRR) только на основании прогноза — и какова доверительная зона?

Да, внутреннюю норму доходности (IRR) почти всегда считают по прогнозу. Надёжность прогноза зависит от качества допущений. На практике используются сценарии (пессимистичный / базовый / оптимистичный) или чувствительность к ключевым параметрам. Для реальных проектов разумно закладывать доверительную зону ±3–7 п.п. к расчетной внутренней норме доходности (IRR) (иногда шире, если речь о нестабильной среде).

Что означает отрицательная внутренняя норма доходности (IRR) — и стоит ли отказываться от проекта сразу?

Отрицательная внутренняя норма доходности (IRR) означает, что проект не окупает вложенный капитал при любом положительном дисконтировании. Это сигнал риска, но не всегда рекомендуется автоматический отказ: проект может быть стратегическим (выход на рынок, защита доли, инфраструктура). В таком случае внутреннюю норму доходности (IRR) рассматривают вместе с чистой приведённой стоимостью (NPV), денежным потоком и нематериальными эффектами.

Как часто пересчитывать внутреннюю норму доходности (IRR) при длительных проектах (>5 лет)?

Минимум — ежегодно. Оптимально — при каждом существенном изменении: бюджета, сроков, выручки, стоимости капитала. В практике управленческого контроля внутреннюю норму доходности (IRR) пересчитывают раз в квартал или при обновлении финансовой модели.

Внутренняя норма доходности (IRR) проекта: в двух словах

• Внутренняя норма доходности (IRR) — это показатель, который помогает оценить доходность от инвестиций. С помощью внутренней нормы доходности (IRR) инвестор узнает, сколько он сможет заработать процентов, после того как инвестиции в проект окупятся.

• Чтобы посчитать внутреннюю норму доходности (IRR) вручную, нужно пройти три шага: сначала рассчитать PV, после посчитать чистую приведённую стоимость (NPV), и последнее — решить уравнение, чтобы определить, при каком значении внутренней нормы доходности (IRR) формула равна нулю.

• Чтобы определить, хорошая ли внутренняя норма доходности (IRR) проекта, её сравнивают с внутренней нормой доходности (IRR) другого проекта либо с процентами по банковскому вкладу.

Поможем просчитать доходность вашего проекта

Финдиры НФ знают, как оценить инвестиционные проекты и разобраться, стоит ли вкладывать деньги в масштабирование бизнеса или запуск нового дела. Для этого они строят инвестиционную финансовую модель, определяют рентабельность и процент, под который выгодно давать деньги на развитие.  Вот как они уже это делали:

• Учет займов: мы увеличили оборотку в 6 раз и ни разу не ошиблись с дивидендами

• Сэкономили 1 млн ₽ при покупке конкурента. Из-за его ошибок в учете

• Вывели российскую говядину на арабский рынок

• Сэкономили 1 590 000 ₽ в месяц и накопили на открытие новой точки

Для решения вопросов, связанных с финансами, доступны Нескучные сервисы:

• Автоматизация управленческого учета

• Финансовые услуги в СПб

Наши финдиры работают с бизнесом из разных сфер: от стоматологий до айти- и строительных компаний. Везде наводят порядок в финансах, настраивают управленческий учет, помогают увеличить прибыль и избавиться от кассовых разрывов.

Вы тоже можете начать работать с нами: тип бизнеса, город и даже страна не важны. Мы работаем онлайн, поэтому можем сотрудничать с бизнесом из любых городов России, СНГ и Европы.

А самый простой способ подробнее узнать о работе финансового директора — это онлайн-экскурсия ↓