Финмодель застройщика: зачем нужна и как составить

Финансовая модель помогает застройщикам просчитать экономику проектов: например, сколько денег потребуется на строительство, как изменение сроков влияет на прибыль и сколько бригад привлечь, чтобы выполнить нужный объем работы. Рассказываем, как составить такую финмодель и что еще можно узнать благодаря ей. 

Содержание

Для чего застройщику составлять финансовую модель

Что входит в финансовую модель застройщика + готовый шаблон

Шаг 1. Указать выручку с разбивкой по направлениям и месяцам

Шаг 2. Внести расходы: переменные, общепроизводственные и косвенные

Шаг 3. Учесть налоги, кредиты и амортизацию оборудования

Шаг 4. Заполнить допразделы: оборотка, инвестиции, займы

Шаг 5. Пользоваться финмоделью застройщика и наслаждаться результатом

Финмодель застройщика: в двух словах

Поможем создать финансовую модель любого бизнеса

Для чего застройщику составлять финансовую модель

Финансовая модель застройщика — это инструмент, в котором рассчитывают главные финансовые показатели компании: доходы, расходы, воронку продаж, денежный поток и оборотный капитал. 

Финмодель — это инструмент планирования, с помощью которого можно увидеть:

• как компания будет развиваться,

• с какими проблемами столкнется,

• как заработать больше.

Например, застройщик многоквартирного дома может просчитать в финмодели, выгодно ли продавать квартиры с отделкой и как ремонт повлияет на сроки. Возможно, сами по себе квартиры с отделкой принесут больше выручки, но из-за более длительных сроков в итоге делать ремонт окажется невыгодно. 

Вот как выглядит финансовая модель для застройщика частных домов:

Финмодель — это большая таблица с цифрами. На скриншоте вы видите финмодель в собранном виде: каждый раздел, если нажать на +, дополнительно разворачивается. Дальше в статье покажем все разделы детально и расскажем, как работать с финмоделью, чтобы было понятно и полезно. 

А пока разберемся, в чём польза финмодели для застройщика. Ее составляют, чтобы получить ответы на такие вопросы:

• сколько денег нужно, чтобы завершить строительство в срок;

• сколько компания может заработать;

• на каких условиях можно привлечь инвесторов;

• сколько менеджеров и бригад потребуется, чтобы выполнить нужный объем работы;

• за какую цену продавать квадратный метр, чтобы экономика строительства сошлась, а застройщик в итоге получил прибыль;

• может ли компания позволить себе кредит и на каких условиях;

• что будет, если сменить подрядчиков и поставщиков;

• возникнут ли кассовые разрывы, и что можно сделать, чтобы их избежать;

Разберем на конкретных примерах с учетом особенностей строительного бизнеса ↓

→ Пример 1. Просчитать экономику проекта. С помощью финмодели застройщик может увидеть, как выгоднее реализовать проект. Например, вложить свои деньги или взять кредит в банке. Кроме этого, можно понять, а стоит ли вообще затеваться: если экономика не сойдется, есть риск оказаться в минусе. 

→ Пример 2. Просчитать сроки. В финмодели можно увидеть, как сроки влияют на прибыль компании. Например, сколько застройщик потеряет, если затянет строительство на месяц или полгода. Или, наоборот, как увеличится прибыль, если найти другого подрядчика и сделать быстрее.

→ Пример 3. Сформировать условия продаж. С помощью финмодели можно проиграть разные сценарии продаж. Например, застройщик коттеджного поселка планирует брать с клиентов предоплату в 20%, потому что так делают конкуренты. Но по финмодели может оказаться, что этих денег не хватит, и нужно будет или брать большую предоплату, или перекрывать займами, на обслуживание которых потребуются дополнительные деньги.

→ Пример 4. Продумать ценовую политику. В финмодели можно просчитать, сколько должны стоить квартира или дом на стадии котлована или на финальном этапе. 

→ Пример 5. Правильно распорядиться деньгами. С помощью финмодели можно посмотреть, как распределить деньги среди подрядчиков и поставщиков, чтобы и работа не простаивала, и кассового разрыва не возникло. 

Что входит в финансовую модель застройщика + готовый шаблон

Для финансовой модели понадобится эксель-таблица с нужными графами, блоками и формулами. Советуем скачать наш бесплатный шаблон, сделать себе копию и возвращаться обратно в статью, чтобы узнать, как работать с таблицей ↓

[FORM PRESET="I" - "Шаблон финмодели" /]

*Нужный вам шаблон лежит во вкладке «Другие примеры» → «Финансовая модель застройщика»

В финмодели нужно заполнить несколько блоков:

• выручку — через воронку продаж или без нее;

• список расходов — сколько и на что тратите. Это могут быть прямые-косвенные или постоянные-переменные расходы;

• оборотный капитал — дебиторка, кредиторка, запасы;

• денежный поток — деньги на кошельках компании.

Все цифры могут быть либо историческими — как было в среднем в прошлом или есть сейчас, либо прогнозными — как приблизительно, нам кажется, будет. 

Дальше по шагам разберем, как составить финмодель для застройщика. 

Шаг 1. Указать выручку с разбивкой по проектам и месяцам

Застройщики редко работают только по одному проекту, обычно они строят сразу несколько объектов: многоквартирные дома, коттеджные поселки, бани. А еще занимаются проектированием, ремонтом и другими дополнительными услугами. Поэтому в финмодели выручку указывают с разбивкой по направлениям или проектам:

Далее по каждому направлению указывают каналы привлечения клиентов:

А по каждому каналу расписывают воронки продаж — жизненные циклы клиентов от первого контакта до заключения договора. В упрощенном виде воронка выглядит так:

А в финмодель воронка продаж вносится уже с данными по количеству посетителей и договоров, конверсии и среднему чеку:

Информация по каналам продаж и воронкам помогает спрогнозировать выручку. Но тут всё зависит от специфики бизнеса — например, если застройщик работает как подрядчик для другой строительной компании, воронка продаж будет другой. 

Шаг 2. Внести расходы: переменные, общепроизводственные и косвенные

Дальше в финмодели для застройщика нужно указать расходы. У нас это:

Переменные —  те, которые увеличиваются или уменьшаются в зависимости от объема строительства. Их можно разделить по проектам или, как в нашем случае, направлениям. Сюда относятся затраты на материалы, подрядные и субподрядные работы.

Общепроизводственные — это те расходы, которые нельзя разделить по отдельным проектам или направлениям, они связаны с работой стройки в целом. Например, зарплата прораба и оплата транспортных расходов. 

Косвенные — расходы, которые не связаны со строительством, а нужны, чтобы компания работала. В свою очередь, косвенные расходы делятся на:

• административные — расходы, связанные с обеспечением деятельности компании. Например, аренда офиса, зарплата бухгалтера, интернет и мобильная связь;

• коммерческие — всё, что связано с привлечением выручки в компанию. Например, расходы на отдел продаж, маркетинг и рекламу.

Вот как выглядят косвенные расходы в нашей финмодели:

Между блоками расходов в финмодели автоматически считаются разные виды прибыли и рентабельность:

• Маржинальная прибыль — разница между выручкой и переменными расходами. Рентабельность по маржинальному доходу показывает эффективность переменных расходов: чем выше процент, тем лучше.

• Валовая прибыль — по ней можно посмотреть, сколько остается денег, если выручку очистить от себестоимости и общепроизводственных расходов. Показывает эффективность работы.

• Операционная прибыль, или EBITDA, — это валовая прибыль, которую очистили от коммерческих и административных расходов. Показывает, насколько прибылен бизнес в целом.

В финале — чистая прибыль. Но чтобы ее посчитать, понадобится внести данные о налогах, кредитах и амортизации ↓

Шаг 3. Учесть налоги, кредиты и амортизацию оборудования

Чтобы узнать чистую прибыль с проекта, остается внести в финмодель данные о налогах, кредитах и амортизации оборудования: 

• Налог на прибыль — по вашей системе налогообложения.

• Процент по кредитам и займам — без учета основного долга, только проценты.

• Амортизация — считается как стоимость основных средств, которую делят по месяцам на весь период использования.

Если кредитов и основных средств у компании нет, как в нашем случае, эти сроки заполнять не нужно.

После вычета налогов, процентов и амортизации получается чистая прибыль — деньги, которыми может распоряжаться собственник, например, выводить в качестве дивидендов или вкладывать в развитие бизнеса.

Шаг 4. Заполнить допразделы: оборотка, инвестиции, займы

В конце финмодели обычно идут дополнительные разделы, которые пересекаются с другими управленческими отчетами. В финмодели они представлены в упрощенном виде:

Финансовая деятельность застройщика — это поступления и оплаты по кредитам, а еще вывод дивидендов.

Инвестиционная деятельность застройщика — денежные потоки компании, которые не связаны с основной деятельностью. Например, доходы от сдачи в аренду склада. 

По финансовой и инвестиционной деятельности в нашем примере стоят нули, поэтому на скриншотах ничего не показываем. 

Оборотный капитал застройщика — обычно это дебиторка и кредиторка и любые запасы. 

ДДС, или отчет о движении денежных средств, — денежные потоки по разным видам деятельности на начало и конец месяца. Обычно ДДС ведут отдельно, а в финмодель вносят небольшой блок. Этот раздел показывает, хватит компании денег или ее ждет кассовый разрыв. 

Баланс — активы и пассивы застройщика. Это последний блок, и здесь можно проверить, что финмодель сделана правильно: активы и пассивы должны сойтись по каждому месяцу и в общей сумме.

Шаг 5. Пользоваться финмоделью застройщика и строить красивое  

Если пройти все шаги, то получится полноценная финансовая модель для застройщика ↓

На всякий случай: еще раз даем ссылку на бесплатный шаблон. В нем уже есть все нужные строки и формулы, остается лишь создать копию файла и внести свои данные.  Вместе с шаблоном на почту придут инструкция, примеры и варианты таблиц из разных сфер.

[FORM PRESET="I" - "Шаблон финмодели" /]

Финмодель застройщика: в двух словах

• Финансовая модель застройщика — это инструмент, в котором рассчитывают главные финансовые показатели компании: доходы, расходы, воронку продаж, денежный поток и оборотный капитал.

• Финмодель — это инструмент планирования, с помощью которого можно увидеть, как компания будет развиваться, с какими проблемами столкнется и как можно заработать больше.

• Финансовая модель помогает разобраться, например, сколько компания может заработать и сколько денег нужно, чтобы завершить строительство в срок.

• Кроме этого, с помощью финмодели можно узнать, сколько менеджеров и бригад потребуется, чтобы выполнить нужный объем работы и за какую цену продавать квадратный метр, чтобы экономика строительства сошлась, а застройщик в итоге получил прибыль.

• В финмодели можно проиграть любой сценарий. Например, посмотреть, как отразится на прибыли застройщика любая возможная ситуация: строители уволились, а сроки затянулись; поставщик повысил цены; банк не дал кредит.

Поможем создать финансовую модель любого бизнеса

Работать без финансовой модели сложно, потому что практически невозможно без цифр предугадать, как то или иное решение отразится на компании. 

Финдиры Нескучных обязательно собирают финмодели, но у них много и других инструментов, которые в итоге помогают бизнесу расти и развиваться. Вот как это обычно бывает:

• Увеличили чистую прибыль строителей в 14 раз и сократили возврат дебиторки

• Разобрались с долгами, долгостроями и вывели компанию в плюс

• За год помогли повысить доходность бизнеса в 30 раз, а дивиденды — в 10

• Как строительная компания достроилась до убытка 74 млн рублей

• Как финмодель раскрыла тайну кассовых разрывов и помогла всё исправить

Вы тоже можете прийти к нам со своей бизнес-задачей — тип бизнеса, город и даже страна не важны. Мы работаем онлайн, поэтому можем сотрудничать с бизнесом из любого города России, СНГ и Европы.

А самый простой способ подробнее узнать о том, как финдир НФ помогает решать бизнес-задачи, — это онлайн-экскурсия ↓